O Deer Valley Ski Resort, uma incorporadora imobiliária de Nova York e uma autoridade de desenvolvimento estadual com vínculos com o exército entram em um bar… o senhor já ouviu essa? Provavelmente não. Detalhes obscuros sobre o que está sendo construído, quem está envolvido e quem está pagando por isso geraram muitos rumores sobre o que está acontecendo em Deer Valley. Por isso, decidi investigar os planos de expansão de Deer Valley e determinar até que ponto o público pode estar pagando por esse grande projeto.
O Deer Valley projeto de expansão, denominado “Excelência ampliada,” é um projeto multifacetado de vários anos que incluirá o desenvolvimento de duas novas áreas de base e mais do que dobrará a quantidade de terreno disponível para os esquiadores – e não para os praticantes de snowboard – em Deer Valley. Parte dessa expansão está concentrada no desenvolvimento da área de base do Snow Park, que incluirá uma área de base renovada e, eventualmente, uma nova gôndola. A outra parte da expansão, denominada Deer Valley East Village, incluirá serviços ampliados para esquiadores, restaurantes, 800 quartos de hotel e cerca de 1.700 unidades residenciais. O East Village também inclui uma expansão maciça do terreno que adicionará 16 teleféricos e uma gôndola, atendendo a 135 novas pistas em quatro picos. Quando a expansão estiver concluída, Deer Valley oferecerá 5.726 acres servidos por 37 teleféricos. O resort ainda manterá sua proibição de snowboarding.
Deer Valley, conhecido por suas comodidades de alto nível, planeja adotar uma abordagem semelhante para o novo terreno e áreas de base. Christine Spinkston, gerente sênior de comunicações da Deer Valley, disse à SnowBrains em uma declaração por escrito:
“Ao expandirmos nosso terreno, nosso objetivo é aprimorar a experiência geral dos visitantes. Embora a expansão vá acomodar mais visitantes, também estamos concentrados em manter os pilares da marca Deer Valley, incluindo capacidade limitada, acesso somente para esquiadores, preparação meticulosa, restaurantes inovadores e um compromisso com um serviço excepcional ao cliente. Nossa composição direcionada de origens de esquiadores continuará a incluir uma mistura de hóspedes de hotéis, esquiadores diurnos e residentes locais. Além disso, estamos explorando opções ampliadas de trânsito regional com nossos parceiros para oferecer transporte conveniente para nossos hóspedes e funcionários.”
O Deer Valley East Village é o resultado de uma parceria com a Extell Development, uma empresa de desenvolvimento imobiliário com sede em Nova York que é proprietária do terreno adjacente a Deer Valley desde 2017. A Extell vem planejando uma área de esqui no local, anteriormente conhecido como Mayflower Ski Area, por um bom tempo. Em agosto de 2017, , a Extell e a Deer Valley anunciaram uma parceria por meio da qual a Extell mantém a propriedade e arrenda o terreno para a Deer Valley, que, por sua vez, é responsável pela operação da área de esqui. A Extell é responsável pela operação da área de base, e tanto a Extell quanto a Deer Valley contribuem para o financiamento e a implementação de melhorias na área de esqui. “A parceria entre a Deer Valley e a Extell Development baseia-se em uma visão compartilhada de criar uma vila de base de classe mundial e aprimorar a experiência de Deer Valley”, escreveu Spinkston.
O Deer Valley East Village não é a primeira incursão da Extell no setor de esqui. Brooke Hontz, vice-presidente de desenvolvimento da Extell, disse à SnowBrains por e-mail: “Anteriormente, a Extell era proprietária e operava o Four Seasons Vail e apreciava o ambiente/classe de hotéis de luxo nas montanhas, portanto, o vilarejo e os hotéis associados eram uma opção natural.”
Todos os projetos de desenvolvimento trabalham com uma autoridade reguladora que controla as decisões de gerenciamento de terras para o local do desenvolvimento. Muitas áreas de esqui operam em terras da Floresta Nacional, e as expansões são cuidadosamente examinadas pelo Serviço Florestal ou por outros órgãos federais de gerenciamento de terras. Caso contrário, os governos locais da cidade ou do condado podem controlar os direitos de aprovar projetos de desenvolvimento e emitir licenças. A expansão de Deer Valley é um caso interessante porque a autoridade de gerenciamento de terras para uma parte da área de East Village pertence ao Autoridade de Desenvolvimento de Instalações Militares (MIDA), que foi criada pelo Legislativo do Estado de Utah em 2007 para “otimizar propriedades federais subutilizadas e incentivar o desenvolvimento econômico que apoia todos os ramos das forças armadas e aprimora as instalações militares dentro do estado”, de acordo com Kristin Kenney Williams, gerente de relações públicas da MIDA, que disse isso à SnowBrains em correspondência por e-mail.
A maior diferença entre o MIDA e um administrador de terras mais típico, como um conselho municipal ou uma comissão de condado, é que o MIDA deve ser convidado pela jurisdição local. “As áreas de projeto exigem o consentimento formal do proprietário da terra, da jurisdição local e da diretoria do MIDA”, explicou Williams. O MIDA não tem autoridade sobre todo o projeto Expanded Excellence. A área da base do Snow Park está sendo supervisionada pela cidade de Park City, e o condado de Wasatch continua envolvido em outros aspectos do projeto. “Embora trabalhar com funcionários de planejamento e licenciamento do condado ou da cidade também envolva colaboração, a MIDA traz uma perspectiva única e conhecimento especializado para a mesa”, escreveu Spinkston.
A história de como a MIDA se envolveu na expansão de Deer Valley remonta ao final da década de 1990. Naquela época, os militares eram proprietários de um pequeno hotel de esqui perto de Snowbasin, que foi fechado em preparação para os Jogos Olímpicos de Inverno de 2002. A MIDA se interessou pelo projeto Mayflower como uma forma de substituir essa instalação militar de recreação (MRF). O East Village em Deer Valley incluirá o Grand Hyatt Deer Valley com 100 quartos reservados para reservas prioritárias e descontos para membros das forças armadas. A história de como o East Village foi escolhido para ser o local do MRF começa em um terreno próximo do antigo Bureau of Land Management, chamado Red Maple Parcel. Em 2001, o Congresso realocou o controle da Red Maple Parcel do BLM para a Força Aérea, para que ela pudesse ser transformada em um alojamento de esqui substituto. Essa realocação veio com a possibilidade de trocar o terreno por um local melhor, caso houvesse um disponível. A MIDA convenceu a Extell a doar uma parte do terreno na área planejada da base de Mayflower (agora Deer Valley East Village) para uma instalação de recreação militar. A MIDA então trocou o terreno de East Village pelo Red Maple Parcel, negociando o Red Maple Parcel para Park City por US$ 2 milhões. A Força Aérea ainda é proprietária do terreno onde será construída a instalação de recreação militar.
A MIDA se envolveu com o projeto do East Village por volta de 2018. De acordo com Williams, isso ocorreu a convite do condado de Wasatch. “O condado de Wasatch convidou a MIDA para fazer o que faz de melhor: facilitar parcerias público-privadas e ajudar o condado a executar seu plano mestre de 40 anos para a área de recreação de Jordanelle”, segundo Williams. Embora alguns tenham criticaram a MIDA por falta de responsabilidade pública, oWilliams escreveu: “Eu diria que a área do projeto MRF é o projeto mais examinado, revisado publicamente e visível devido à quantidade de desenvolvimento atual em andamento no estado”, acrescentando ainda que as reuniões do Conselho do MIDA e as reuniões do Comitê de Revisão de Design são todas “notadas publicamente e bem frequentadas, com comentários públicos”. Deer Valley se juntou ao grupo em 2023, depois de negociar uma parceria com a Extell.
Parte do financiamento para a construção do Grand Hyatt Deer Valley veio por meio de títulos emitidos pelo MIDA. Williams escreveu que “a MIDA emitiu US$ 522 milhões em títulos para financiar infraestrutura crítica e outras necessidades de desenvolvimento. Esses títulos serão pagos utilizando os aumentos incrementais no imposto sobre a propriedade na área do projeto… as receitas não utilizadas para pagar os títulos são estruturadas para serem usadas em infraestrutura ou devolvidas aos nossos parceiros do condado de Wasatch”. A ideia básica desses títulos é que o MIDA ajuda o empreendimento a começar oferecendo financiamento barato, mas, com o tempo, Utah recuperará esse dinheiro, e mais um pouco, por meio de aumentos no imposto predial, à medida que o empreendimento aumenta o valor da propriedade na área. Isso significa que os proprietários de imóveis na parte baixa de Deer Valley pagarão por parte do Expanded Excellence, sem ter a chance de votar se e quanto querem pagar por ele. Os títulos emitidos pelo MIDA são muito semelhantes aos títulos escolares, exceto pelo fato de que quase todos os estados exigem que os títulos escolares sejam aprovados pelos eleitorese a diretoria da MIDA pode decidir emitir títulos sem a participação direta do eleitorado.
A diretoria da MIDA é atualmente presidida por Stuart Adams, presidente do Senado Estadual de Utah, e é composta inteiramente por membros nomeados. Se o MIDA tomar uma decisão da qual uma grande parte do público discorda, não há oportunidade de eleger uma liderança diferente. Em dezembro de 2023, o Salt Lake Tribune informou que a Extell fez mais de US$ 100.000 em doações para a Liderança Republicana do Senado do Estado de Utahincluindo contribuições diretas para as campanhas do senador Stuart Adams, presidente da diretoria da MIDA, e do senador Jerry Stevenson, vice-presidente. Embora alguns dos membros da diretoria da MIDA ocupem cargos eletivos, eles presumivelmente ainda manteriam seus assentos na diretoria se não fossem reeleitos para seus outros cargos estaduais e locais. Portanto, se o senador Adams ou o senador Stevenson não fossem reeleitos para o Senado de Utah, eles ainda seriam membros da diretoria da MIDA.
Além do Grand Hyatt Deer Valley, MIDA iniciou recentemente outro empreendimento no setor de esqui no Sundance Mountain Resort, próximo a Provo, Utah. “O [Sundance] A área do projeto facilitará a criação de um alojamento de 63 quartos, com design específico para ADA, onde os veteranos feridos em transição de hospitais e centros de reabilitação poderão visitá-lo durante todo o ano com suas famílias e outros cuidadores primários para aprender técnicas que possam aplicar na vida doméstica”, escreveu Williams. A MIDA está fazendo parceria com a Storyteller Canyon Investments, proprietária do Sundance Mountain Resort, e com o Condado de Utah.
Juntamente com o terreno ampliado e uma “área de base de classe mundial”, Deer Valley estima que o projeto Expanded Excellence poderá criar até 2.000 empregos. Deer Valley incorporou em seu plano de projeto a construção de algumas novas moradias acessíveis para funcionários. Recentemente, Park City desocupou partes da Deer Valley Drive e da firmou uma parceria público-privada com Deer Valley. O acordo de parceria inclui que ambas as partes contribuam com US$ 15 milhões cada uma para serem usados em moradias econômicas, bem como na expansão do trânsito regional. A decisão de Park City de desocupar a estrada foi contestada no tribunal por um grupo de associações de proprietários de imóveisque está em andamento. A ação judicial alega que Park City não teve um bom motivo para desocupar a estrada e que muitos proprietários de imóveis seriam materialmente prejudicados se a decisão de desocupar a estrada fosse mantida. Antes dessa ação judicial, Park City supostamente tinha solicitado “repetidamente” um projeto diferente que permitisse que a estrada continuasse pública.
Atualmente, Deer Valley possui um pouco mais de 100 unidades habitacionais para funcionários e tem planos de construir mais 50 a 100 unidades. O Plano de Vizinhança de Lower Deer Valley de Park City afirma que “devem ser exploradas oportunidades para oferecer mais moradias para funcionários e/ou a preços acessíveis no desenvolvimento dos estacionamentos de Snow Park”, de acordo com Spinkston. Ela acrescentou: “A moradia para funcionários é uma prioridade para Deer Valley. Reconhecemos a importância de oferecer opções de moradia a preços acessíveis para nossa força de trabalho, a fim de garantir uma comunidade vibrante e sustentável. Nossa meta é desenvolver soluções de moradia que atendam às necessidades de nossos funcionários, promovendo um ambiente diversificado e inclusivo.”
O projeto Expanded Excellence de Deer Valley o transformará em um dos maiores resorts de esqui do país. “O Expanded Excellence representa o compromisso contínuo de Deer Valley com a inovação e a experiência do hóspede”, escreveu Spinkston. Com o Os Jogos Olímpicos de Inverno provavelmente retornarão a Utah em 2034, grande parte das instalações ampliadas de Deer Valley podem desempenhar um papel importante na realização dos jogos, embora um plano do site recentemente divulgado lista Deer Valley como um local em potencial, mas não inclui uma função para o East Village. Deer Valley compartilhou que “embora os Jogos Olímpicos de Inverno possam apresentar oportunidades de colaboração e melhorias na infraestrutura, o Expanded Excellence está focado principalmente em atender às necessidades de nossos hóspedes e da comunidade nos próximos anos”. O Grand Hyatt Deer Valley deve ser inaugurado no final de 2024, e o novo terreno está programado para ser inaugurado no final de 2025 ou início de 2026.
A expansão e o desenvolvimento são partes naturais do setor de esqui. Mas quando há envolvimento de terras públicas ou dinheiro público, é necessário um exame cuidadoso do projeto e do bem público que ele pode trazer antes de aprovar e financiar tais projetos. O Expanded Excellence envolve Deer Valley, Extell Development, MIDA, Wasatch County e Park City, sem mencionar inúmeros construtores, projetistas e outros empreiteiros. O grande número de personagens nessa história torna difícil acompanhar quais grupos estão recebendo dinheiro público e para que esse dinheiro está sendo usado. Com os preços dos ingressos para Deer Valley chegando atualmente a US$ 300/dia, há dúvidas naturais sobre a necessidade de dinheiro público nesse projeto. Além disso, quando o dinheiro público e as aprovações para um projeto são concedidos sem a participação direta dos eleitores de Utah, a justificativa para tais gastos torna-se obscura, e isso sem considerar os praticantes de snowboard que pagam impostos em Utah.